房地產能不能調控？

    以北京為例，它最遵守“國五條”的規定來出細則，但房價也漲得最多。因為在打壓需求端的同時，并沒有對地產供給有實質性的加強。房屋的稀缺屬性沒有隨著調控而改變，購房者永遠處于下風，成本也只會轉嫁給他們。

    這么多年來，房地產調控一直面對一個“市場需求端”之外的極大阻力——地方政府。

    如果地方政府要動真格降本地房價的話，房價還真是能迅速下降的。比如增加土地供給降地價、行政管制本地的房價，這些都是降房價的真正有效方法，但各地政府用了么？

    從“國五條”出來后，各地細則中真正去實施的有幾個地區？真正去貫徹20％個稅的又有幾個城市？那些離京城較遠的地方政府，對于中央的調控路線，實際上一直是處于“回避”的狀態。

    今年一季度，全國公共財政收入增長7％，比去年同期回落7.8個百分點。其中，中央財政收入同比下降0.2％，而地方財政收入卻同比增長13.7％。這恰恰反映出地方土地收入的暴增——一季度地方賣地收入增加47％。

    地方政府的財政對房地產太依賴了。目前，房地產相關的稅收占地方財政收入的40％-60％，個別地方更高。不賣地，就意味著沒有收入，沒有收入，不少項目就要“斷糧”。目前地方政府債務問題非常嚴重，只有靠著不斷投資，才能讓項目周轉，不至于出現債務危機。所以，土地收入對于地方政府有著一種“保命錢”的作用。

    所以，房產調控的最大“猛藥”在于改變地方政府的態度，讓房產調控跟“烏紗帽”掛鉤。雖然對于行政手段干預市場，筆者一直持謹慎態度，但是如果樓市真到關鍵時刻，類似今年年初政府指導價等行政手段不無大規模實施的可能——特別是對于商品房之外的兩限房和經適房，政府還遠沒有做到行政手段的極致。

    無論是集中加大土地供應量，還是加大保障性住房的供給比例，這些都是未來可以在各地實施的行政改革手段，甚至是像政府指導價、限利等有待商榷的強硬調控手段，也并非完全沒有實行的理由。但我們看到的是，當下，地方政府仍然處于“睜一只眼閉一只眼”的偽調控節奏中。一方面，調控并沒有給地方經濟帶來直觀的好處，反而將大規模減少其地產稅收；另一方面，不調控或者是弱調控，并沒有為其帶來直接的害處。

    房價與地方政府的關系早已經成了一種“非不能也，實不為也”的互利局面。想要打破這種循環，就必須從更加精準的角度出擊。“烏紗帽”恰恰是這樣一個利，有這樣的利害驅動，相信地方政府會很快找到樓市難于調控的癥結所在。（許一力）

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（責任編輯：年巍）