據媒體報道，十二屆全國人大常委會已經把房地產稅立法正式列入五年立法規劃。權威消息透露，作為未來的新增稅種，房地產稅將由現行的房產稅和城鎮土地使用稅合并而成，由各地地方稅務局征管，全部稅收收入將劃歸地方，成為地方稅源的補充。如果消息屬實，我認為這與較早前社會各界所預期的房地產稅的立法目標相距較大，最多屬于小改。

　　房地產稅屬于不動產稅，有兩個稅基，一是房產，二是地產，隨著時間的推移，建筑房產的鋼筋水泥是貶值的，房價上漲，皆因土地價格上漲。在我國，居民購買房產，只是購買七十年的使用權，土地更是屬于國家所有，房地產稅的法律依據何在，其實還充滿爭議。

　　為了避免不必要的爭議，政府部門中間落墨，既承認房地產稅是一個全新的稅種，需要按照《立法法》由全國人大進行立法，又希望不會因房地產稅的推出給購房者和發展商帶來額外的稅收負擔，折中的選擇是把現有的房地產相關稅費來個合并征收，換言之，新稅種推出了，對市民和發展商有增稅效應，但是現有的部分稅種或收費減少甚至取消了，此乃減稅效應，有增有減，希望讓房地產稅成為一個中性的新稅種。

　　有人期待，若把目前一次性繳納的房產稅以及相關費用（例如土地出讓金）變成在房產的保有環節征收，并劃歸地方政府支配，就可以成為地方政府可靠的稅收來源，為當地居民基礎教育、基礎醫療等基本公共服務提供持續的資金支持，提供的公共服務越來越好，周邊的房產和地產價格就會穩步上升，擁有房產物業的居民就心甘情愿繳納房地產稅，形成良性循環。

　　然而，如果房地產稅真的只是由現行的房產稅和城鎮土地使用稅合并而成的話，未免會讓人感到失望，因為目前這兩個稅種都偏小。2014年我國的房產稅收入僅1851億元，占全國稅收收入不足2%，城鎮土地使用稅也僅為1992億元，占全國稅收收入也不足2%，況且目前我國對于非營業性質的房產暫時免征房產稅，如此一來，即使在房地產稅推出之時政府宣布放棄房產稅和城鎮土地使用稅，但真正停征的只是城鎮土地使用稅，到時，不管我們如何按照房地產市場價值去評估稅基，對擁有房產的企業和個人納稅人來說，都會是稅負的增加，與上述的稅收中性原則背離。

　　為什么傳言之中的房地產稅只搞不痛不癢的小改？這與房地產稅所涉及的多個利益主體的博弈有很大關系：地方政府可能不愿意因為房地產稅的推出增加了稅負，導致目前我國二三線城市已經比較低迷的房地產市場更加雪上加霜；把土地出讓金等房地產相關收費合并到房地產稅之中，地方政府本該歡迎，但目前的土地出讓金是一次性繳納的，歸并之后卻要按季度或年度征收，地方政府當期可支配的非稅收入顯然減少了。

　　發展商、尚未置業的市民和已經置業的市民，態度又迥然不同：如果把過去的一次性征收的稅費改為分攤到房產物業保有環節征收，會實際上降低發展商的稅負，理論上讓發展商得以通過降價來回饋購房者，但發展商是否會降價并不取決于稅負因素，而是市場競爭，何況為發展商減稅相當于為富人減稅，在我國還是一個相當敏感的話題；尚未置業的市民會認為開征房地產稅有助于拉低房價，讓自己可以低價“上車”故會持支持態度，而已經置業者則因為同樣的邏輯但是站在完全不同的角度而持反對態度。

　　這次政府部門和全國人大大費周章去進行房地產稅的立法，如果真的只是上述的小改的話，會讓人產生“高高舉起、輕輕放下”之感，也充分反映了房地產稅在立法過程中的長期性和復雜性。（作者是中山大學嶺南學院財政稅務系主任）