由于互聯網元素的嵌入，傳統服務業呈現兩種趨勢：一是某些行業或細分領域的“去中介化”；二是互聯網聚集人流、物流、資金流、技術流、智力流，易于產生規模效應，促成跨界協同，進而產生一批規模大、業務多元、創新能力強的中介服務商，即“規模中介化”效應。

　　互聯網嫁接住房租賃業，就體現了這樣的復雜變革態勢。雖然租客可以接觸海量的房源信息，并且在網絡的幫助下進行簡單篩選，但房租消費的大額性、支出的長期性，以及在房源稀缺背景下“試住”的不可能性等，導致租客的決策往往更追求理性和專業。因此，互聯網+住房租賃市場大體是一個“規模中介化”市場。新形勢下，如何把互聯網+住房租賃市場這塊“奶酪”做成“蛋糕”，需要有針對性地出臺扶持和監管措施。

　　重點提供中低端租賃房源

　　2015年中央經濟會議提出，要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。上�！蛾P于鼓勵社會各類機構代理經租社會閑置存量住房試行意見的通知》中，也明確表達了政府對改善租賃住房供應結構、發展培育機構出租人、拓寬公共租賃住房房源渠道的期待。

　　坦率地講，對互聯網+住房租賃市場的激勵，需要重點扶持提供中低端租賃房源的公寓提供商。具體來看，應允許長租公寓供應商適當更改分散出租的住房戶型結構，如面積較大的客廳可作為獨立房間出租等。

　　同時，要考慮稅收政策的合理優化。對住房租賃行業采用增值稅思路合理改革營業稅。按照現行征收規定，代理經租公司一方面要按照租金收入繳納營業稅，另一方面屋主將房屋出租給經租公司應繳納的營業稅也常會轉嫁給代理經租公司，存在重復征稅的不合理現象。建議按照增值稅思路進行相關稅制改革，經租公司僅需繳納其提供增值服務部分的營業稅收。

　　此外，還可降低經營公租房企業的所得稅率。從現有情況看，個人租賃實際未交納所得稅（法定稅率為10%，享受稅收優惠），但企業出租房屋則要按照25%稅率繳納所得稅，沒有優惠。在租賃市場變革時期，主要趨勢是代理公司經租替代個人租賃。因此，本著鼓勵中低端住房租賃市場發展的基本思路，可暫時降低相關經租公司的企業所得稅。

　　政府應鼓勵與規范并行

　　互聯網+住房租賃市場雖然能從一定程度上解決某些陳疾爛疴，但同時也帶來了一些新的管理挑戰。因而，政府對于互聯網+住房租賃市場應該鼓勵與規范并行。

　　首先，關于房源信息失真的問題。市場上租賃信息的不準確甚至欺騙問題由來已久，且利用互聯網發布虛假信息的成本更低、更自由，監管難度更大。政府應頒布法規，推行網絡發布房源的實名認證制和租賃房源發布平臺的登記備案制。

　　其次，關于租賃交易各方違規行為的約束。傳統中介模式下，是以一紙合同載明房東、中介和租客三方的權利和義務。而在互聯網+租賃機構模式下，需要登記備案兩類合同：一個是房東和中介的長租合同，另一個是中介和租客的合同。在傳統租賃市場上，一般而言租客的弱勢地位比較明顯，且相較于國外，我國現有法律對租客的保護存在明顯不足。因而在新的模式下，對交易行為的規范，應重點考慮租客相對于中介的權益保護和中介方對托租房屋的使用權問題。

　　最后，關于租賃機構跨界經營的管理。互聯網+下的租賃產業生態圈越發復雜，這導致了監管的復雜性。過去我們對金融、地產、住房租賃交易、家政服務等中介機構的監管都基于監管對象業務單一性基礎之上，這在互聯網時代中會產生很多監管漏洞。如何彌補這一缺陷，需要多部門的創新與協作。

　�。ㄗ髡叻謩e為上海財經大學副校長、教授，上海對外經貿大學講師。本文系《上海互聯網+住房租賃市場管理研究》課題部分成果）