編者的話：國(guó)慶節(jié)假期前，多地的樓市就已經(jīng)感受到暖意，房屋成交量上漲，股市也收復(fù)3000點(diǎn)。本月8日，國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，介紹加力推出的一攬子增量政策，其中就包括推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)和提振資本市場(chǎng)，進(jìn)一步提振了市場(chǎng)信心。如何看待股市、樓市這波企穩(wěn)反彈？老百姓又該如何投資？
看待股市，信心和耐心都不可少
楊德龍
近期，A股和港股的突然放量暴漲超出了所有人的預(yù)期，雖然之后有所回調(diào)，但國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)專家紛紛表示看多中國(guó)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。實(shí)際上，在9月18日美聯(lián)儲(chǔ)宣布首次降息50個(gè)基點(diǎn)，開(kāi)啟一輪降息周期時(shí)，市場(chǎng)就擔(dān)心美聯(lián)儲(chǔ)降息可能引發(fā)全球資本市場(chǎng)的大變局。之前連續(xù)上漲四年的歐美日股市見(jiàn)頂風(fēng)險(xiǎn)在加大，A股和港股則是出現(xiàn)機(jī)會(huì)。全球資本市場(chǎng)面臨再平衡，全球資金有望從歐美日股市高位出逃流入估值洼地，而A股和港股無(wú)疑是兩大估值洼地。
歐美日股市經(jīng)過(guò)四年的上漲后，已經(jīng)產(chǎn)生了明顯的泡沫化。在今年美股節(jié)節(jié)攀升時(shí)，“股神”巴菲特大幅減倉(cāng)第一大重倉(cāng)股蘋果公司和第二大重倉(cāng)股美國(guó)銀行。這充分表明巴菲特貫徹了他廣為人知的那句話：“別人貪婪時(shí)我恐懼，別人恐懼時(shí)我貪婪�！�
美股現(xiàn)在是“別人貪婪時(shí)我恐懼”，不要再追逐美股指數(shù)ETF，防止高位被套的風(fēng)險(xiǎn)，特別是有的ETF溢價(jià)率高達(dá)30%，風(fēng)險(xiǎn)較大。另一方面，在A股和港股則是在“別人恐懼時(shí)我貪婪”，應(yīng)尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，做好價(jià)值投資。
投資者應(yīng)堅(jiān)持價(jià)值投資、長(zhǎng)期投資理念，不要過(guò)多關(guān)注短期的市場(chǎng)波動(dòng)，而要關(guān)注企業(yè)長(zhǎng)期的投資價(jià)值。在市場(chǎng)下行周期中魚龍混雜，好壞股票往往都會(huì)下跌。然而，在市場(chǎng)上漲時(shí)，優(yōu)質(zhì)公司最終會(huì)收復(fù)失地甚至創(chuàng)下新高，而劣質(zhì)公司可能只有反彈而無(wú)法回升并創(chuàng)出新高。因此，價(jià)值投資的標(biāo)的在未來(lái)一兩年內(nèi)可能會(huì)為堅(jiān)守的投資者帶來(lái)良好投資回報(bào)。
9月30日，中國(guó)滬、深兩市成交量突破了2.5萬(wàn)億元，節(jié)后首個(gè)交易日再次放出天量。雖然在急劇上漲之后，市場(chǎng)出現(xiàn)了快速調(diào)整，但截至目前本輪行情背后的邏輯并未改變。從推動(dòng)這輪牛市行情的因素來(lái)看，多項(xiàng)重磅政策的推出，以及后續(xù)還會(huì)不斷推出的一系列增量政策，都增強(qiáng)了市場(chǎng)信心。因此，在完成第一波調(diào)整之后，市場(chǎng)有望迎來(lái)新的上漲機(jī)會(huì)。在市場(chǎng)波動(dòng)的時(shí)候，投資者應(yīng)該警惕非理性的交易決策，保持信心、耐心，避免在市場(chǎng)下跌時(shí)恐慌性拋售，在市場(chǎng)上漲時(shí)貪婪追高，造成不應(yīng)該有的損失。（作者是前海開(kāi)源基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、基金經(jīng)理）
兩大因素為政策發(fā)力奠定基礎(chǔ)
孫立堅(jiān)
都說(shuō)股市是經(jīng)濟(jì)的晴雨表。一層意義是，市場(chǎng)循環(huán)和活力隨著基本面的改善不斷提高，投資未來(lái)的信心和決策帶來(lái)了股價(jià)趨勢(shì)性上漲，然后經(jīng)濟(jì)也展示出它向上的力量；另一層意義，就是近年來(lái)各國(guó)央行都在嘗試的通過(guò)貨幣政策的手段（向市場(chǎng)持續(xù)投放大量的流動(dòng)性）再配合其他政策的助力來(lái)緩解市場(chǎng)的壓力和債務(wù)的負(fù)擔(dān)，避免去杠桿行為造成經(jīng)濟(jì)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)。
貨幣和資本流入帶來(lái)的行情能否持續(xù)，取決于后續(xù)資金進(jìn)入的強(qiáng)度。而且，這種資金行情確實(shí)易受外部的負(fù)面沖擊影響，股價(jià)大起大落的風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)不能忽視。關(guān)鍵在于政策助力市場(chǎng)的強(qiáng)度和時(shí)機(jī)的把握能否帶來(lái)市場(chǎng)信心和資金循環(huán)的能力不斷好轉(zhuǎn)。如果出現(xiàn)良性循環(huán)，那資金造勢(shì)的格局就會(huì)帶來(lái)后續(xù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的大牛市。
事實(shí)上，發(fā)達(dá)國(guó)家近來(lái)實(shí)踐的政策造勢(shì)的方式就是一種新貨幣主義學(xué)派的理念嘗試，用投放大量流動(dòng)性來(lái)提升資產(chǎn)價(jià)格，由此恢復(fù)市場(chǎng)信心和促進(jìn)資金循環(huán)的交易，讓資本市場(chǎng)形成的財(cái)富效應(yīng)和融資效應(yīng)，推動(dòng)供求力量的同時(shí)回暖。中國(guó)也在探索貨幣政策的強(qiáng)度提高和傳導(dǎo)機(jī)制暢通的方式，但不同的是，我們前期股價(jià)調(diào)整的深度和改革開(kāi)放的進(jìn)程都為這次貨幣政策的發(fā)力奠定了良好的基礎(chǔ)，我們有理由和有信心期待中國(guó)牛市的到來(lái)。從而中國(guó)的營(yíng)商環(huán)境和金融發(fā)展也會(huì)因此得到大幅改善，從而反過(guò)來(lái)助力中國(guó)股市的長(zhǎng)期繁榮。
樓市方面，一線城市的回暖跡象表明市場(chǎng)對(duì)未來(lái)的預(yù)期正在發(fā)生積極變化。由于前一波樓市過(guò)熱，二三線城市還需要經(jīng)歷消化前期投資過(guò)度、釋放存量負(fù)擔(dān)的過(guò)程。從整體的房地產(chǎn)業(yè)回暖來(lái)看，還需要時(shí)間。但隨著結(jié)構(gòu)的優(yōu)化（打造產(chǎn)城融合等措施），老百姓就業(yè)和收入水平得以改善，將可提振市場(chǎng)信心，最終推動(dòng)實(shí)際需求增長(zhǎng)。（作者是復(fù)旦大學(xué)發(fā)展研究院金融研究中心主任）
置業(yè)成本降低，提振購(gòu)房需求
嚴(yán)躍進(jìn)
當(dāng)前房地產(chǎn)政策迎來(lái)寬松周期，購(gòu)房首付比例和房貸利率都已降至歷史低點(diǎn)，顯著降低了購(gòu)房成本。結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期大調(diào)整，可嘗試判斷何時(shí)迎來(lái)購(gòu)房窗口期。
去年9月份一線城市率先開(kāi)啟認(rèn)房不認(rèn)貸政策，而后各地一系列購(gòu)房政策紛紛推出。到今年9月底各地明確二套房首付比例和首套房標(biāo)準(zhǔn)看齊。購(gòu)房政策數(shù)量非常多，但邏輯非常清晰，本質(zhì)就是“讓購(gòu)房者享受到最優(yōu)惠的購(gòu)房政策”。尤其是觀察近期一線城市購(gòu)房交易，其首套房首付比例全部下調(diào)至15%，已經(jīng)明顯降低了置業(yè)成本�？梢园l(fā)現(xiàn)，當(dāng)前認(rèn)購(gòu)核心區(qū)域或更優(yōu)質(zhì)住房的需求量明顯提振。
再看市場(chǎng)層面。房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是深度的。本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整始于2021年5月份，而在2024年9月份中央政治局提及“止跌回穩(wěn)”后，總體上深度調(diào)整過(guò)程已結(jié)束。據(jù)此計(jì)算，本輪房地產(chǎn)降溫周期持續(xù)41個(gè)月，明顯超過(guò)2013-2015年的調(diào)整時(shí)長(zhǎng)。且本輪調(diào)整的幅度很大，屬于歷史罕見(jiàn)的深度調(diào)整。深度調(diào)整自然對(duì)購(gòu)房具有積極意義，因?yàn)橐馕吨績(jī)r(jià)泡沫有效剔除、購(gòu)房成本明顯降低。
觀察近期尤其是十一假期各地購(gòu)房市場(chǎng)的反饋，其市場(chǎng)表現(xiàn)積極、市場(chǎng)情緒持續(xù)轉(zhuǎn)好。從各地售樓處反饋的情況看，相比過(guò)去平均交易水平，當(dāng)前交易水平大增，幅度超過(guò)100%，即“翻倍”狀態(tài)。供求矛盾有效緩和，房企定價(jià)策略明顯做出調(diào)整，很多收回了價(jià)格折扣，即把類似5%的價(jià)格折扣收回。這都說(shuō)明市場(chǎng)信心回來(lái)了，供求兩端也保持了活躍的態(tài)勢(shì)。
政策是積極有效的，而市場(chǎng)也是積極有效的。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)的基礎(chǔ)非常扎實(shí)。從經(jīng)濟(jì)層面看，宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動(dòng)力強(qiáng)勁，尤其是在新一輪高質(zhì)量發(fā)展的大背景下，提振內(nèi)需的各類政策措施較多，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)轉(zhuǎn)好，自然帶動(dòng)住房消費(fèi)需求提振。而這種傳導(dǎo)機(jī)制其實(shí)是較為快速的。以就業(yè)政策為例，后續(xù)隨著就業(yè)形勢(shì)的持續(xù)轉(zhuǎn)好，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入速度加快，進(jìn)而也會(huì)增加購(gòu)房等方面的消費(fèi)需求。這也確保了止跌企穩(wěn)是可持續(xù)的。據(jù)此，可以認(rèn)為，購(gòu)房者入市策略需要因勢(shì)利導(dǎo)，積極做調(diào)整�？紤]到政策效應(yīng)積極釋放，且市場(chǎng)總體處于止跌回穩(wěn)關(guān)鍵期，當(dāng)前購(gòu)房窗口期或已開(kāi)啟。保持積極態(tài)度和優(yōu)化科學(xué)置業(yè)方式非常關(guān)鍵。（作者是上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)）
