核心觀點：經濟日報-中國經濟網專欄作者盤和林認為，從年內市場表現看，在“房住不炒”的基調下，近期國內房地產市場整體趨勢預計仍將�！胺�”，但行業內城市分化與房企分化或將進一步加速。

　　日前南京局部放寬樓市限購的消息引發廣泛關注。媒體記者從南京市高淳區不動產中心獲悉，從2019年6月4日起，外地人在高淳區買房，只要持有南京市居住證，或者攜帶用工單位的勞務合同和營業執照，即可開具購房證明。而在此前，南京的限購政策頗為嚴格。

　　2019年開春“紅”后，國內樓市5月整體表現略有回落。從年內房地產市場的表現看，在“房住不炒”的基調下，近期國內房地產市場整體趨勢預計仍將保“穩”，但行業內城市分化與房企分化或將進一步加速。

　　樓市成交面積方面，5月環比略有下滑，同比升幅收窄，終結小陽春“余熱”。據中國指數研究院數據，3月18個主要城市樓市成交面積環比增長88%。至4月，環比升幅收縮為19.4%。5月環比下降3.2%，升幅轉為負值；同比升幅也從4月的32.4%收縮至5月的9.6%。

　　但是，5月各線城市的表現差異明顯。四個一線城市，除深圳外，樓市成交面積均出現不同程度的減少。二線代表城市，成交面積下滑城市占比超六成。然而三線城市表現卻相對樂觀，成交面積環比上升9.6%。

　　土地方面，雖然5月供地面積同比仍在微幅增長，但土地成交面積同比卻出現減少，土地溢價率也迎來了年內的首次下降。據中國指數研究院數據顯示，5月300城土地成交面積為8868萬平方米，成交面積同比下降6%。土地平均溢價率為20%，環比下降5%，同比下降7%。造成土地成交溢價率走低的原因有很多，但是某種程度上反應了市場上拿地熱情略有收斂。

　　對房企而言，房地產調整期是對該行業的大洗滌。調整期越長，洗滌得越徹底，越沒有僥幸可言。尤其是對于中小企業而言，在融資環境如此吃緊的狀況下，要想從這場暴風雨中走出來，完全得靠自身實力。行業內部的調整雖然有利于提升行業的整體生產率，但是路徑卻是“優勝劣汰”。這也就意味著，在未來一段時間內，企業間差距與分化將會越來越明顯，直至“劣等”企業被完全擠出市場。

　　需要看到的是，造成了房地產市場如此表現的城市分化以及房企分化，既有政策因素也有市場因素。但是不論從政策還是從市場看，這樣的分化只會繼續持續下去。

　　“因城施策”自2016年開始實施。如今進入房地產改革的深水區，其效用不斷凸顯，正處于邊際遞增區間，在此作用下的城市分化特征會愈加明顯。而對于失去宏觀有利環境和行業庇護的房地產企業而言，馬太效應更是會被發揮到極致。

　　然而，需要反復強調的是，在“房住不炒”的大背景下，“穩”仍然是房地產市場未來一段時間的基本基調。雖然國家不斷優化地方調控，推進“因城施策”、“一城一策”，給予地方較大的自主空間，但是4月，住建部繼對6個城市進行預警之后，又對4個城市進行了預警。這足以說明，“因城施策”、“一城一策”的自由，是有規矩有邊界的自由，國家對房地產市場“房住不炒”的定位，仍舊是各地實施房地產調控不可動搖的底線。（中國財政科學研究院應用經濟學博士后、經濟日報-中國經濟網專欄作者 盤和林）

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