編者按 自2016年9月30日以來，在中央“房住不炒”定位指導下，各地紛紛出臺樓市調控措施，全國房地產市場形勢發生顯著變化，價格上漲勢頭得到遏制，去庫存取得了明顯進展。不過，在一線城市房價總體回落的同時，有些熱點二線和三四線城市的房價漲幅依然較高。如何看待房地產市場這種差異？下一步調控該指向哪里？對于這些問題，我們特邀中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任、研究員倪鵬飛作出解讀。

　　2016年9月30日以來，隨著調控力度不斷加大，一線城市和部分二線城市樓市急劇升溫趨勢得到控制，市場逐漸進入弱均衡狀態。之所以稱之為弱均衡，是因為其基礎還不夠穩固，提醒我們要高度注意當前房地產市場存在的風險。

　　首先，重點城市房價泡沫較大。根據我們的研究，2017年全國地級以上城市平均房價收入比（住房價格與城市居民家庭年收入之比）為7.5，35個大中城市超過10，重點城市的房價收入比是合理區間（3至6）的兩倍。其次，金融機構的房貸比例偏高。根據有關部門測算，2017年我國的住房抵押貸款與房地產價值比達59.3%，如果房價降幅超過50%，不少家庭或將選擇“棄房棄貸”，斷供風險增大。再次，居民部門債務率偏高。根據中國人民大學經濟學院測算：中國居民部門杠桿率（48.4%）低于發達經濟體的平均水平（76.1%），但2017年居民部門債務占可支配收入比重達到110.9%，已高于美國家庭部門的杠桿率水平（108.1%）。房地產資產占我國居民總資產的比重，在2017年就達73%，遠高于美國的水平。最后，開發企業負債率過高，多數企業超過國際公認的60%紅線。同時，債務到期償還壓力巨大，但銷售回款速度卻放緩。

　　另一方面，還要防范未來房地產市場的相關風險。

　　首先，由于相關利益機制未變，實體經濟發展存在某些困難，加上城鎮化進程仍在推進，所以金融機構支持房地產消費和投資的熱情沒有減弱，地方政府炒地以及刺激房地產發展的內在沖動沒有減弱，居民投資和投機房地產的動力沒有減弱，開發企業投資房地產的動力沒有減弱。在外部環境多變和固定資產投資增長乏力等情況下，經濟增長也有靠房地產投資帶動的需要。

　　其次，房地產市場預期總體處在謹慎樂觀的區間。由于多種原因，市場普遍相信一些地方政府不會讓房價大跌，甚至調控措施難以持續，從事房地產投資仍是較好選擇。有關部門調查表明，2018年二季度有36.5%的居民對三季度房價預期“上漲”。而2018年一季度有31.4%的居民對二季度持上漲預期，2017年四季度有32.0%的居民對下一季度房價預期“上漲”。

　　再次，房地產行政調控的正副作用此消彼長。截至目前，本輪調控已經持續一年多，盡管力度逐漸加大，范圍不斷擴大，但政策效果在邊際上卻在下降。各類市場主體都試圖通過各種“創新”來放松調控。與此同時，有些調控措施產生了很多意料不到的問題，導致市場亂象頻出，甚至造成了市場恐慌，加劇了市場反彈風險。

　　值得警惕的是，在一些地方樓市泡沫增大的情況下，一旦未來房地產市場形勢和預期發生逆轉，房價下降失速，可能導致企業和家庭部門信貸違約等一系列問題，影響房地產市場、金融和經濟的穩定發展。（作者：中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任、研究員 倪鵬飛）